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Rentabilidad real · Parte 2 de 2
¿CDA en dólares o departamento? La comparación que casi nadie hace completa
En la primera parte calculamos cuánto rinde de verdad un departamento en Asunción: un 6,2 % neto por año, antes del impuesto a la renta. La pregunta que sigue es obvia: ¿eso es bueno o es malo?
Un número solo no dice nada. Se vuelve útil cuando lo ponés al lado de lo que harías con esa misma plata en otra inversión.
La comparación más común en Paraguay: el CDA
Casi la mitad de los depósitos bancarios del país están en Certificados de Depósito de Ahorro. Es la inversión de referencia para la mayoría: ponés la plata, el banco te paga un interés fijo y, al vencimiento, te devuelve tu capital.
Durante 2026, un CDA en dólares a más de un año pagó en promedio entre 5,4 % y 5,8 % anual, según el Banco Central. A un ahorrista individual suelen ofrecerle un poco menos que ese promedio, que está empujado hacia arriba por los grandes depositantes institucionales. Redondeando: entre 5 % y 6 % anual.
Puesto así, parece un empate. Y es una comparación razonable, hasta ahí. Lo que pasa es que le falta la mitad de la cuenta.
Lo que la comparación directa no muestra
Primero: en el CDA, tu capital no crece. El banco te paga intereses, pero el capital queda igual. Si ponés USD 100.000, dentro de veinte años te devuelven exactamente USD 100.000. Ni uno más.
Segundo: el dólar también pierde valor. Entre 2006 y 2026 la inflación acumulada de Estados Unidos fue de alrededor del 67 %. Lo que en 2006 costaba USD 100, hoy cuesta unos USD 167. Dicho al revés: en veinte años, un dólar guardado perdió cerca del 40 % de su poder de compra.
Es decir: esos USD 100.000 que recuperás intactos compran, en términos reales, lo que compraban unos USD 60.000 cuando los depositaste. No es culpa del CDA ni del banco: es lo que le pasa a cualquier capital que se guarda en dólares sin crecer.
Pensalo con algo concreto
Tomemos dos precios de Estados Unidos, el país donde nace el dólar. En 2006, un Toyota Corolla 0 km, versión base, costaba unos USD 14.500. Hoy, el mismo modelo base cuesta unos USD 23.000.
Lo que compran USD 100.000 en Toyota Corolla 0 km, versión base, en Estados Unidos.
Con los USD 100.000 que el CDA te devuelve, hace veinte años comprabas siete Corollas. Hoy comprás cuatro. El CDA cumplió lo que prometió: te devolvió cada dólar. Lo que cambió es lo que esos dólares compran.
Y no es solo el auto. Un Big Mac, según el índice que publica The Economist, pasó de USD 2,67 en enero de 2006 a USD 6,12 en enero de 2026: más del doble. La mitad de esa suba ocurrió en los últimos cinco años.
El departamento funciona distinto
Un inmueble tiene dos ganancias. La primera es el alquiler, que ya medimos: 6,2 % neto. La segunda es que el bien mismo cambia de valor con el tiempo. En los barrios más valorizados de Asunción, el precio por m² subió entre un 2 % y un 3 % anual en los últimos nueve años. No es una promesa, pero es lo que pasó, y como mínimo acompaña a la inflación del dólar.
Capital de USD 100.000 a 20 años. CDA: devolución nominal del capital. Departamento: valorización del 2,5 % anual, punto medio de lo observado en Asunción 2017–2026. Ilustrativo.
Los números a veinte años
Supongamos USD 100.000 en cada opción, y que durante veinte años cobrás los intereses del CDA o el alquiler del departamento, y los usás. Al final del camino:
CDA · 20 años
USD 100.000
de capital, que compran como USD 60.000 de hoy
Lo que cobraste en el camino
≈ USD 110.000 de intereses (al 5,5 %)
Qué podés hacer con eso
Reinvertir, en dólares que valen menos
Departamento · 20 años
≈ USD 165.000
de inmueble, que conserva su valor real
Lo que cobraste en el camino
≈ USD 124.000 de alquileres (al 6,2 %), que además suelen ajustarse con el tiempo
Qué podés hacer con eso
Vender, seguir alquilando o dejárselo a tu familia
Los ingresos de los veinte años son parecidos. La diferencia está en lo que te queda al final: uno te devuelve una plata que vale menos, el otro te deja un bien que vale más.
Y todavía fuimos conservadores
En todo este ejercicio dejamos el alquiler fijo durante veinte años, para no complicar la cuenta. En la realidad, el alquiler se ajusta año a año. Supongamos que crece apenas un 2 % anual, menos que la inflación del dólar de los últimos años. Mirá lo que pasa con lo que cobrás cada año por los mismos USD 100.000:
Año 1
Año 10
Año 20
Lo que cobrás por año, en USD, con una inversión de USD 100.000. CDA al 5,5 %; departamento con renta neta inicial del 6,2 % que sube 2 % por año. Ilustrativo.
| Año 1 | Año 10 | Año 20 | |
|---|---|---|---|
| CDA (interés fijo 5,5 %) | USD 5.500 | USD 5.500 | USD 5.500 |
| Departamento (alquiler +2 % anual) | USD 6.200 | USD 7.400 | USD 9.000 |
El CDA te paga lo mismo el primer año y el último. El departamento te paga cada año un poco más, sobre un precio que ya pagaste: en el año veinte, el alquiler equivale a un 9 % de tu inversión original, no a un 6,2 %. En veinte años son unos USD 26.000 más de alquileres que en la cuenta plana.
La rentabilidad de un inmueble no es plana: crece con el tiempo.
Entonces, ¿CDA o departamento?
Son dos productos distintos, para objetivos distintos. El CDA es una muy buena herramienta para el corto y mediano plazo: seguro, líquido y predecible, sabés exactamente cuánto vas a cobrar y cuándo. Y siempre conviene diversificar: tener una parte de tu patrimonio disponible y otra trabajando a largo plazo.
Para construir patrimonio a largo plazo, en cambio, el inmueble es más sólido. Y más en un país en desarrollo como Paraguay, donde las ciudades todavía están creciendo y consolidándose.
El CDA conserva tu plata. El departamento la hace crecer.
En resumen
- Un CDA en dólares paga hoy entre 5 % y 6 %; un departamento bien comprado, 6,2 % neto. Parece empate.
- El CDA te devuelve el mismo capital, y en 20 años el dólar perdió cerca del 40 % de su poder de compra: 7 Corollas en 2006, 4 hoy.
- El departamento te paga alquiler y, además, se valoriza y acompaña a la inflación.
- A 20 años: USD 100.000 que compran menos, contra un inmueble de ≈ USD 165.000 más los alquileres cobrados.
- Y el alquiler se ajusta con los años: al año 20 rinde un 9 % sobre lo que pagaste. El interés del CDA es fijo.
- Son productos para objetivos distintos: el CDA para el corto plazo y la liquidez; el inmueble bien elegido, para construir patrimonio.
Para eso estamos
Comparar bien es la mitad de decidir bien. Nosotros venimos del desarrollo y la construcción, y trabajamos con datos de mercado por barrio. Te acompañamos para que elijas con criterio, sea tu hogar o tu inversión.
¿Querés comparar una unidad concreta contra tu CDA?
Escribinos por WhatsAppFuentes y supuestos. Tasas de CDA en dólares: Banco Central del Paraguay, Superintendencia de Bancos, tasas pasivas nominales promedio ponderado, enero (5,76 %), mayo (5,53 %) y agosto de 2026 (5,42 %) para plazos mayores a 365 días. Participación de los CDA en los depósitos: BCP. Inflación acumulada del dólar 2006–2026 (~67 %): IPC de EE. UU. (BLS). Toyota Corolla versión base, precio de lista en EE. UU.: 2006 USD 14.545 (Kelley Blue Book), 2026 USD 23.125 (AutoFinder). Big Mac en EE. UU.: The Economist, Big Mac Index (base de datos pública), enero 2006 y enero 2026. Son precios de Estados Unidos; en Paraguay el precio en dólares de estos bienes depende del tipo de cambio e impuestos de cada época. Valorización de departamentos en Asunción (2–3 % anual, 2017–2026): precios de oferta, orden de magnitud; la valorización pasada no garantiza la futura. Ejemplo a 20 años: USD 100.000; CDA al 5,5 % simple sin reinvertir; departamento con renta neta inicial del 6,2 %, valorización del 2,5 % anual (100.000 × 1,025²⁰ ≈ 164.000) y, en la variante con ajuste, alquiler que crece 2 % anual (año 10 ≈ 7.400; año 20 ≈ 9.030; acumulado ≈ 150.600 vs 124.000 plano); ambas opciones comparadas antes de impuestos. Ilustrativo.