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Rentabilidad real · Parte 1 de 2
¿Cuánto rinde de verdad un departamento? Rentabilidad bruta, neta y el panorama completo
Es común ver departamentos anunciados con rentabilidades del 10 % anual. Suena muy bien. Pero si hacés la cuenta completa, con todo lo que se paga en Paraguay por tener un departamento alquilado, ese número es muy difícil de alcanzar. Para entender por qué, empecemos por el principio.
¿Qué es la rentabilidad?
La rentabilidad es cuánto te devuelve una inversión por cada dólar que pusiste. Se expresa como un porcentaje por año.
Es el número que te dice si un negocio es bueno o no. Un departamento que se alquila rápido y a buen precio puede rendir poco si lo pagaste caro. Y uno sencillo puede ser una gran compra si el precio fue el correcto. Sin calcular la rentabilidad, decidís por intuición.
Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
Hay dos formas de hacer esa cuenta, y dan resultados muy distintos.
La rentabilidad bruta toma el alquiler de un año y lo divide por el precio del departamento. No descuenta nada. Es la que suele aparecer en avisos y folletos, porque es la que da el número más alto.
La rentabilidad neta toma lo que te queda después de pagar los gastos del inmueble, y recién ahí lo divide por el precio. Es lo que realmente entra a tu bolsillo. Es la única que sirve para decidir.
Un ejemplo con números de Asunción
Un departamento de 50 m² cuesta USD 95.000, unos USD 1.900 por m², cerca del precio medio de la ciudad. Se alquila sin muebles en USD 650 por mes, en línea con lo que hoy se pide en Asunción.
Hasta acá, 8,2 %. Ahora veamos lo que hay que descontar.
Lo que hay que descontar para llegar a la neta
- Impuesto inmobiliarioSe paga una vez por año a la municipalidad, sobre el valor fiscal del inmueble, no sobre el precio de mercado. En el ejemplo estimamos USD 300 por año.
- Expensas del edificioPortería, limpieza, ascensores, áreas comunes y fondo de reserva. En un edificio nuevo de Asunción rondan USD 1,5 por m² al mes: USD 75 por mes, USD 900 por año.
- Comisión del agente inmobiliarioEn Paraguay es habitual pagar el equivalente a un mes de alquiler al agente que coloca el departamento, dividido 50/50 entre inquilino y propietario. Te toca medio mes, USD 325, y se paga una sola vez cada vez que entra un inquilino nuevo. Para estar del lado prudente, el ejemplo supone que el inquilino cambia todos los años.
- IVA de la factura de alquilerEl alquiler de un inmueble destinado solo a vivienda lleva IVA del 5 %. Si los USD 650 son con IVA incluido, USD 371 al año son del fisco, no tuyos.
| Concepto | USD por año |
|---|---|
| Alquiler cobrado (650 × 12) | 7.800 |
| Impuesto inmobiliario (estimado) | −300 |
| Expensas (50 m² × 1,5 × 12) | −900 |
| Comisión inmobiliaria (medio mes, un inquilino nuevo por año) | −325 |
| IVA 5 % (7.800 ÷ 21) | −371 |
| Resultado neto antes del impuesto a la renta | 5.904 |
Lo que dice el aviso
10 %
Difícil de sostener con la cuenta completa
Rentabilidad bruta
8,2 %
7.800 ÷ 95.000
Rentabilidad neta
6,2 %
5.904 ÷ 95.000
El mismo departamento pasa de 8,2 % a 6,2 %. Casi una cuarta parte de lo que cobrás se va en gastos. En un departamento bien comprado en Asunción, una rentabilidad neta de entre 5 % y 6 % anual es un resultado razonable, y un 6 % ya es un buen número.
¿Y el impuesto a la renta?
A propósito, no lo descontamos. La rentabilidad neta se calcula antes del impuesto a la renta del propietario, que es como se mide en todo el mundo: el estándar internacional resta los gastos propios del inmueble, incluido el impuesto inmobiliario, pero no los impuestos personales de quien lo compra.
La razón es que ese impuesto depende de cada persona y no del departamento: del régimen que elijas para declarar, de tus otros ingresos y de dónde tengas tu residencia fiscal. Medirla antes de impuestos permite comparar un departamento con otro, y con otras inversiones, en igualdad de condiciones.
En Paraguay, la ganancia por alquiler paga el IRP del 8 %. La ley te permite calcularlo sobre la mitad del alquiler, lo que equivale a cerca de un 4 % de lo cobrado. Pero esa cuenta conviene hacerla con tu contador, para tu caso.
¿Y el 10 % de los avisos?
Para que este mismo departamento de USD 95.000 rindiera un 10 % neto, tendría que alquilarse en unos USD 980 por mes. Es un 50 % arriba de lo que hoy se paga en Asunción por un departamento así.
Cuando veas un 10 %, preguntá tres cosas: si es bruta o neta, con qué alquiler está calculada y si ese alquiler es con muebles o sin muebles.
Elegir bien es lo que hace que el número se cumpla
Un 6,2 % neto se sostiene cuando el departamento está ocupado todo el año. Y eso no depende de la suerte: depende de la elección. La ubicación, el tamaño, la distribución, la calidad del edificio y un precio de alquiler acorde al barrio son lo que hace que un departamento se alquile rápido y que el inquilino quiera quedarse.
Por eso la decisión más importante no se toma cuando aparece el inquilino, sino cuando elegís qué comprar.
Lo que todavía no contamos: la plusvalía
Hasta acá medimos solo lo que el departamento te paga cada mes. Pero hay una segunda ganancia que no aparece en la cuenta del alquiler: el valor del departamento también cambia con el tiempo. Esa es la plusvalía.
Así se movió el precio por m² en los barrios más valorizados de Asunción en los últimos nueve años, el período para el que hay datos comparables:
USD por m², precios de oferta. 2017: propiedades en venta; 2026: departamentos en venta.
Cada año, en promedio, el valor del metro cuadrado en estos barrios subió entre un 2 % y un 3 % en dólares. No llega de golpe ni se cobra todos los meses, pero te acompaña año con año mientras tenés el departamento. La valorización es mayor donde la ubicación es escasa: en los barrios consolidados, el suelo es lo que más se valoriza con el tiempo.
El panorama completo
Si sumamos las dos ganancias, la del alquiler y la del valor del inmueble, recién ahí vemos lo que rinde la inversión:
Ese es el número que conviene mirar: entre un 8 % y un 9 % anual en un departamento bien elegido en los mejores barrios de Asunción. No sale de inflar el alquiler, sino de sumar las dos ganancias que tiene un inmueble.
La rentabilidad que importa es la que cobrás, más lo que vale tu departamento con los años.
En resumen
- La rentabilidad bruta es la del aviso. La neta es la que cobrás.
- Para llegar a la neta: impuesto inmobiliario, expensas, comisión del agente e IVA de la factura.
- Un 10 % neto es muy difícil en Asunción; 5–6 % neto es un buen resultado.
- La neta se mide antes del impuesto a la renta, que depende de cada persona.
- Sumale la plusvalía (2–3 % anual en los mejores barrios) y tenés el panorama completo: 8–9 % al año.
Para eso estamos
Elegir un departamento es una de las decisiones más importantes que vas a tomar, sea tu hogar o tu inversión. Nosotros venimos del desarrollo y la construcción, y trabajamos con datos de mercado por barrio. Te acompañamos para que compares con criterio, no por apuro.
¿Querés saber cuánto rinde neto una unidad concreta?
Escribinos por WhatsAppFuentes y supuestos. Precio y alquiler del ejemplo: valores típicos de departamentos en Asunción según el análisis de mercado de MasterPlan Investments (octubre de 2026); el departamento es ilustrativo. IRP sobre alquileres: tasa del 8 % y base del 50 % del arrendamiento o renta real, Ley N.° 6380/19 (art. 59 y 60), cartilla IRP-RGC de la DNIT. IVA del 5 % para arrendamiento exclusivo de vivienda: Ley N.° 6380/19. Impuesto inmobiliario: base imponible = valuación fiscal (Ley N.° 125/91, art. 60, modificado por Ley N.° 5513); monto estimado. Plusvalía: precio por m² 2017, InfoCasas Big Data; 2026, mediana de departamentos en venta; precios de oferta, orden de magnitud; la plusvalía pasada no garantiza la futura. Tu situación impositiva puede ser distinta: confirmala con tu contador.